拆迁政策最新解读_2021年拆迁政策变化全解析

“旧改”成为主流，告别“一拆暴富”时代，这或许是2021年及未来拆迁政策最核心的变化。

曾几何时，“拆迁”是无数人梦寐以求的“阶级跃升”密码，尤其是在中国城镇化狂飙突进的那些年，一个个城中村、老旧小区在推土机的轰鸣声中消失，取而代之的是鳞次栉比的高楼大厦，同时也造就了一批又一批的“拆二代”，上演着“一夜暴富”的神话。然而，正如硬币有两面，大规模拆迁在推动城市面貌焕新的同时，也带来了房价飞涨、贫富差距拉大等问题。 尤其是在一些库存量大、房价上涨压力大的城市，棚改货币化安置（直接给钱）的模式，更是被认为是助推房价上涨的重要因素之一。

于是，在“房住不炒”的大背景下，2021年起，国家对拆迁政策进行了方向性的调整，一个重要的信号就是：大规模的“拆旧建新”将逐渐淡出历史舞台，“旧改”开始全面接棒“棚改”，成为城市更新的主旋律。

1. “棚改”的落幕与“旧改”的崛起：不仅仅是换个名字

“棚改”，全称棚户区改造，旨在改善城镇中危旧房屋集中、基础设施简陋区域的居民居住条件。 在过去相当长的一段时间里，棚改的主流方式是拆除重建，并辅以货币化安置或实物安置。 这种模式简单粗暴，效果显著，但也伴随着高成本和对市场的强烈刺激。

而“旧改”，即城镇老旧小区改造，其核心是在保留原有建筑主体结构的基础上，进行修缮、完善配套设施，提升居住品质。 这就像给城市里那些上了年纪的房子做一次“微整形”或“深度护理”。改造内容主要包括：

• 基础类： 水、电、气、路等市政基础设施的更新改造，解决居民最基本的居住问题。

• 改善类： 加装电梯、完善无障碍环境等，提升居住的便利性和舒适度，尤其对于老年人是福音。

• 提升类： 健全社区服务设施，如增加便民市场、便利店、停车场、充电桩、优化绿化等，打造宜居的生活环境。

很明显，“旧改”与“棚改”相比，最大的区别在于是否进行大规模的拆除重建。棚改是“破”而后“立”，而旧改更多是“修”和“补”。从政策导向上看，这体现了城市发展理念的转变，从过去的外延式扩张转向内涵式提升，更加注重对现有城市空间的精细化利用和品质提升。正如上海等城市提出的，将从“拆改留”转向“留改拆”的理念转变，更加强调保留城市的历史肌理和文化记忆。

2. 告别“货币化安置”，拥抱“房票”与“实物安置”？

伴随“旧改”成为主流，过去备受关注的拆迁补偿方式也正在发生变化。虽然“先补偿后搬迁”的原则依然被强调，并且法律规定征收补偿应公平合理，保障被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障，但“一夜暴富”式的巨额货币补偿可能将越来越少。

有观点指出，未来可能会取消或减少货币化安置，转而鼓励实物安置，即直接给房子。 甚至一些地方开始探索“房票安置”，居民拿到房票后可以在指定区域内购买商品住房，并享受一定的税收优惠和价格补贴。 例如，江苏的一些城市在推进城中村改造时，就要求全面采取货币化安置，鼓励居民购买存量住房，以促进房地产市场健康发展。

当然，这并不意味着补偿会减少，法律依然保障被征收人的合法权益，该有的补偿项目一个都不会少，包括房屋价值补偿、搬迁补偿、临时安置补偿等。 只是补偿的形式和侧重点可能有所调整。

3. 哪些房子还有“拆”的机会？危房、城中村等或优先

虽然大规模拆迁减少，但并非所有老房子都不拆了。在新的政策导向下，一些特殊类型的房屋或区域仍然可能面临拆迁改造：

• 危房： 存在严重结构安全隐患，鉴定为危房的房屋，出于安全考虑仍是优先拆除的对象。

• 城中村和棚户区： 位于城市核心地段，但居住环境脏乱差，与城市形象不符的城中村和棚户区，通过拆除重建进行整体改造的可能性依然存在，但改造模式可能更加注重整体提升和功能完善。 例如上海在“十四五”期间就计划启动以拆除重建为主的不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造。

• 阻碍城市规划的建筑： 如果房屋所在地块涉及到重要的城市基础设施建设（如地铁、道路等）或公共设施建设，为了公共利益的需要，仍可能被征收拆迁。

• 违法建筑： 未经合法审批私自搭建的违法建筑，不仅面临拆除，甚至可能面临罚款。

对于这些需要拆迁的房屋，补偿方式仍然会根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法规进行，遵循公平、合理的原则。 补偿金额会由专业的评估机构根据房屋的区位、用途、建筑面积、结构等因素评估确定。

4. “旧改”带来的新机遇与挑战

“旧改”虽然没有“拆迁”那样戏剧性的“暴富”效应，但也带来了新的机遇和挑战。

对于居民而言，虽然少了巨额现金补偿的想象空间，但通过改造，居住环境和生活品质将得到实实在在的提升，这或许是更可持续的幸福感。房屋价值也会因配套设施的完善而有所提升。 但同时，改造过程中如何平衡各方利益、如何筹措资金、如何确保改造质量、以及改造后的物业管理等问题，都需要细致的规划和有效的执行。

对于市场而言，“旧改”催生了新的产业机会，比如与老旧小区改造相关的建材、电梯安装、智能化改造、社区服务等行业都将迎来发展。 但同时也对房地产开发模式提出了挑战，过去依赖“大拆大建”的模式需要转型，更加注重存量房产的运营和更新。

5. 未来展望：城市更新进入“精耕细作”时代

总的来说，2021年标志着中国拆迁政策进入了一个新的阶段。告别了过去粗放式的“大拆大建”，取而代之的是更加注重品质、更加精细化的城市更新模式。从“棚改”到“旧改”，不仅仅是名称的 تغيير،更是发展理念和实施路径的深刻转型。

未来的城市更新将更加注重以人为本，倾听居民的声音，鼓励居民参与，让城市的发展成果更好地惠及每一位市民。这可能不会再有那么多“一夜暴富”的故事，但会让更多人拥有更舒适、更便捷、更有尊严的居住环境。

当然，任何政策的实施都需要一个过程，也难免会遇到各种各样的问题。如何平衡公共利益与个人权益，如何确保补偿的公平合理，如何在改造中保留城市的历史文化，这些都需要在实践中不断探索和完善。对于我们每个人来说，理解政策的变化，理性看待“拆迁”和“旧改”，才能更好地规划自己的未来。

引用来源： 2021年拆迁政策有哪些改变？ 财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知 最新的棚户区改造政策是什么？ 老房子不停止拆迁？2021年起，国家这样处理，这类人从中受益|住宅|商品房 “好消息”，2025“拆迁潮”来了！新定调：2025拆迁补偿方案出炉 国有土地上房屋征收与补偿条例 - 中国政府网 旧区改造现阶段的任务有哪些？“零星地块”旧改如何推进？发布会回应热点 612号楼整体征收项目国有土地上房屋征收与补偿实施方案（征求意见稿） 上海“十四五”期间将加快推进旧住房更新改造 停止“拆迁”？2021年起，国家这样处理，这类人“有福”了 国有土地上房屋征收与补偿条例国务院令第590号[仁合公益与法律研究中心] 江苏省人民政府今日江苏江苏13个设区市均可申报城中村改造将全面采取货币化安置 郑州市郑东新区拟征地预公告深度解析政策形式与影响 棚改“停止”？住建部明确，2022年起，20年老房子都按新规处置 2021拆迁新政策：拆迁退出？人生巅峰梦破碎！老房子怎么办？ 国家禁止“大拆大建”，旧改取代拆迁？2021年拆迁补偿会变少吗？-征拆维权指南 《新昌县国有土地上房屋征收补偿与奖励实施规定》的政策解读 2021年拆迁新政，2022年拆迁新规 蔡乐渭：中国土地征收补偿制度的演进、现状与前景 - 法治政府网